马来西亚购屋者常犯的5个买卖合约（SPA）错误，以及如何避免

我们处理的产业问题，大多数并不是在交易完成时才出现的，而是早在几个星期前，买家在没有完全理解的情况下签了字就已埋下伏笔。我们总结了以下5个常见的错误，供您参考。

1. 还没看清楚内容就付了诚意订金

在二手房产交易中，买家通常会在签署购买意向书（offer to purchase letter）时支付2%至3%的诚意订金，往往是付给中介，而且通常是看屋当天就付了。这份意向书可能对您具有约束力。如果您改变主意或无法继续交易，订金通常会被没收。

该怎么做：付款前先读清楚意向书。确认如果贷款被拒，订金会如何处理，以及买卖合约必须在什么时候签署。如有任何不清楚的地方，先交给律师过目。

2. 贷款还没确定就签了买卖合约

一般的二手房产买卖合约，要求在签约时支付10%，余款须在三个月内付清，通常可再延长一个月，但须支付利息。如果银行批出的贷款少于预期，或贷款申请被拒，您仍然必须支付余款。

该怎么做：尽早申请贷款，最好在签约前就拿到贷款批准信（letter of offer）。如果做不到，务必确保买卖合约有列明，若贷款不获批准，您的订金将如何处理。

3. 不了解地契上的内容

在拟定买卖合约之前，我们会先查册地契。查册结果可能彻底改变整宗交易：

• 权益限制（restriction in interest），例如转让须获得州政府同意，或土地只限土著拥有。
• 租赁地契（leasehold）剩余年限太短，可能限制银行愿意批出的贷款额，并影响日后转售价值。
• 现有抵押或私人禁令（private caveat），即银行或其他人已在地契上登记权益，必须先处理妥当，您才能取得干净的地契。

该怎么做：在签约之前，而不是之后，请律师用浅白的语言为您解释查册结果。

4. 低估了总成本

买卖合约上的价格，并不是您最终要付的全部金额。除了房价之外，买家还须支付：

• 产业转让书（MOT）印花税，按等级计算：首RM100,000为1%，其后RM400,000为2%，再其后RM500,000为3%，超过RM100万的部分为4%。
• 贷款合约印花税，一般为贷款额的0.5%。
• 买卖合约及贷款文件的律师费，按《律师酬金法令》（Solicitors' Remuneration Order）的等级收费，另加查册费及注册费等杂费。

首次购屋者或可享有印花税豁免，但条件会随每年财政预算案而改变。

该怎么做：在作出承诺之前，先算清楚总成本。您可以使用我们的印花税计算器快速估算。

5. 向发展商购屋，却不了解延迟交屋和房屋缺陷方面的权益

受《屋业发展法令》管制的房屋发展项目，其法定买卖合约规定了交屋期限：有地房产一般为24个月，分层房产一般为36个月。如果发展商延迟交屋，您有权获得延迟交屋赔偿金（LAD），按房价每年10%计算。

联邦法院在 PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah（2021年）一案中裁定，交屋期限应从您支付订金（booking fee）的日期起算，而不是从签署买卖合约的日期起算。这可能对您可索偿的金额带来很大的差别。

交屋后，发展商也必须修复在24个月缺陷保修期内所报告的房屋缺陷。

该怎么做：保留好订金收据，记下您的空屋交付（vacant possession）日期，并在缺陷保修期内以书面形式报告任何缺陷。

总结

只要在对的时间，也就是签约之前，获得正确的意见，以上每一个错误都可以避免。因此，我们会在签约前，用浅白的语言，以英语、马来语、华语或广东话，为每一位客户讲解买卖合约中的关键条款。

准备购屋？签约前，欢迎通过 WhatsApp 联系我们或预约咨询。

本文仅供一般参考，并不构成法律意见。每宗交易情况不同，有关您的具体情况，请咨询律师。