雪兰莪 SPA 律师：购买二手房产签署买卖协议前应检查什么？
雪兰莪 SPA 律师可协助您在签署房产买卖协议前，了解自己已经作出的承诺、订金与贷款融资之间的关系、交易完成期限从何时开始，以及哪些产权或转让要求可能影响整个交易。 对于二手房产交易，建议准备已签署的报价或预订文件、付款收据、房产资料、议定价格、贷款融资进度以及任何即将到来的期限，以便结合整体交易情况审阅 Sale and Purchase Agreement（SPA，买卖协议）。
买卖房产并不只是签署一份 Sale and Purchase Agreement（SPA，买卖协议）。实际法律及交易安排还可能受到之前已签署文件、贷款融资、产权情况、付款条件，以及完成交易和交付房产所需步骤的影响。
首先，确认您购买的是二手房还是发展商房产
房产交易的类型，会影响需要审阅的文件和适用的法律要求。 向现有业主购买二手房产，与直接向发展商购买新房产，在文件、程序及法律安排上并不相同。
二手房产交易
一般需要特别留意双方议定的商业条款、现有业权与产权情况、已支付订金、贷款融资、银行赎回安排、交易完成义务以及房产交付安排。
发展商房产交易
如果有关购买属于受监管的住宅发展项目，可能适用法定格式的买卖协议及相关法规要求，因此不应直接按照可自由协商的二手房 SPA 来处理。
以下内容主要以二手房产交易为重点。我们的 房产买卖协议法律服务 属于我们整体 房地产法律业务 的一部分。
在签署 SPA 之前，您已经同意了什么？
审阅 SPA 时，应先了解您在此之前已经作出的任何承诺。 在买卖协议最终确定前，建议提供所有已签署的报价、接受文件、预订文件、订金收据，以及与有关房产交易相关的重要往来记录。
一笔付款被称为“booking fee（预订费）”或“deposit（订金）”，并不代表单凭名称就能确定如果交易未完成时款项会如何处理。实际情况必须结合已签署文件、付款条件及交易背景来判断。
在这个阶段，建议先确认以下资料：
- 目前已经支付多少款项；
- 款项由谁收取或保管；
- 已经签署哪些文件、确认书或表格；
- 文件中是否列明任何先决条件；
- 双方是否讨论或记录了贷款融资条件；以及
- 是否已经设定任何付款、签署或其他期限。
贷款融资会如何影响您的 SPA 义务？
申请贷款、获得贷款批准以及银行实际发放贷款，是三个不同阶段。 如果您是否能够完成购房取决于贷款融资，应在签署 SPA 前提出，让相关文件及融资条件可以一并考虑。
不应假设贷款被拒绝或批准金额较低，就一定可以自动取消交易并取回所有已支付款项。同样，也不应假设任何融资困难都会自动导致订金被没收。实际法律后果取决于有关文件、适用法律以及交易具体情况。
实际的法律审阅应清楚区分：哪些款项属于您已经承担的合约付款义务，以及哪些事项仍取决于您的贷款银行、卖方、卖方现有融资银行、有关政府机构或其他交易参与方。
SPA 的交易完成期限从什么时候开始？
交易完成期限，是买卖协议规定双方完成相关付款及交易义务的合约期限。 期限从什么时候开始、是否需要先满足某些条件、是否允许延长期限，以及延迟完成可能产生什么后果，都应根据实际 SPA 条款确认。
房产交易还可能涉及政府批准、卖方现有贷款赎回、产权文件、同意程序或其他步骤，这些事项都可能影响整个交易完成流程。
因此，买家不应把预计完成日期直接视为保证入住或可以开始装修的日期。在安排搬家、装修工程或出租计划之前，应先了解 SPA 对完成交易、支付余额以及交付房产占有权的具体规定。
需要检查哪些房产及产权事项？
法律处理方式取决于有关房产的所有权及产权文件。 相关事项可能包括产权记录、地契状况、登记限制、现有银行抵押，以及完成拟议转让或权益转让所需要的文件和批准。
例如，如果房产目前仍受到银行抵押，交易过程中可能需要处理卖方贷款赎回及解除抵押安排。如果个别地契或分层地契尚未发出，则相关文件及交易完成方式也可能与已经拥有正式地契的房产有所不同。
所有权
确认相关业权及交易文件。
产权状况
确认适用的地契、转让或权益转让文件。
现有融资
确认是否需要进行贷款赎回或解除抵押安排。
批准与同意
确认完成交易是否需要任何批准、同意或额外文件。
签署 SPA 是房产交易的重要步骤，但这并不代表所有产权转让、贷款融资或交易完成要求已经自动满足。
Gow Victor & Co. 如何协助处理 SPA？
我们协助买家、卖家、投资者及企业处理房产交易中的法律文件和交易要求。 我们的房地产法律服务包括 Sale and Purchase Agreement（SPA）、土地与产权事务、房产尽职调查、交易条件审阅，以及交易完成和文件支持。
根据房产类型、交易情况及双方议定的服务范围，我们可协助客户：
- 了解相关房产文件及交易条件；
- 审阅或准备适用的买卖协议及相关文件；
- 确认付款、交易完成及房产交付义务；
- 考虑与有关交易相关的产权、土地及其他条件；以及
- 随着交易推进，处理相应的法律文件要求。
房地产及产权转让法律支持
我们的房地产转让业务由合伙人 Joyce Siaw 负责，其业务范围涵盖房地产、房地产发展、商业收购、土地事务及融资交易。
每位客户所需的法律服务范围，将取决于房产性质、现有产权文件、已经作出的承诺、贷款融资安排，以及双方最终确认的委托范围。
如果您是卖方，需要确认什么？
卖方同样需要了解交易中的收款、贷款赎回、文件以及房产交付义务。 如果有关房产目前仍有贷款，交易流程可能需要包括赎回贷款及解除现有担保或抵押的安排。
您也应确认哪位律师代表您的利益。交易中存在其他律师，并不代表该律师已经受委托为所有交易方提供法律意见。
委托雪兰莪 SPA 律师时，应如何比较报价？
比较 SPA 律师报价时，应在相同交易类型及相同服务范围下进行，而不是只比较一个表面的总金额。 专业律师费只是整体房产交易预算中的其中一个部分。
| 比较项目 | 需要确认什么 | 为什么重要 |
|---|---|---|
| 律师代表谁 | 有关律师实际代表哪一方？ | 有助于确认该法律委托是依据谁的利益及指示进行。 |
| 交易类型 | 属于二手房、发展商房产还是其他房产安排？ | 不同交易可能涉及不同文件、程序及法律要求。 |
| 服务范围 | 报价包括哪些 SPA、产权、尽职调查及交易完成工作？ | 帮助您了解报价实际包含哪些法律服务。 |
| 贷款融资文件 | 贷款或融资文件是否需要另行委托或另行报价？ | 避免误以为 SPA 服务自动涵盖所有贷款法律工作。 |
| 费用与代垫支出 | 有哪些专业费、税费、印花税、查册费、注册费及其他代垫支出？ | 有助于更准确地规划整个房产交易预算。 |
| 交易时间 | 现有期限或条件会如何影响预计时间表？ | 帮助买卖双方协调贷款、付款、交房及其他实际安排。 |
如需初步估算，也可使用我们的 马来西亚房产律师费及印花税计算器。 有关计算器主要用于初步预算参考；实际报价仍取决于具体交易、适用费用及法律服务范围。
咨询 SPA 前应准备哪些资料？
在初步咨询时提供主要交易资料，有助于我们更快了解有关房产交易，并确认应审阅哪些文件。
如有相关资料，建议准备：
- 您是买方还是卖方；
- 有关房产属于二手房还是发展商房产；
- 房产类型及双方议定的成交价格；
- 任何已经签署的报价、预订表格、信函或协议；
- 已经支付款项的收据或付款证明；
- 现有地契、产权或所有权资料；
- 目前的贷款融资进度及预计融资金额；以及
- 任何即将到来的签署、付款或其他期限。
常见问题
在作出下一项承诺前，先讨论您的 SPA
如果您正在雪兰莪购买或出售房产，请告诉我们房产类型、议定价格、您在交易中的身份、贷款融资情况、已经签署的文件以及已经支付的款项。如果即将有签署、付款或其他重要期限，也请在联系我们时一并说明。
本页面仅提供一般资讯，并不构成针对任何具体交易的法律意见。实际法律建议应根据相关文件、适用法律及个别交易情况作出。
总结来说， 委托雪兰莪 SPA 律师并不只是准备一份房产买卖协议。更重要的是了解您已经承担的承诺、贷款融资情况、付款和交易完成义务、产权文件，以及有关房产实际需要处理的法律工作范围。在签署下一份文件或支付下一笔款项前，您可以 联系 Gow Victor & Co. 并提供相关交易文件及资料，以便讨论适合您交易情况的法律服务范围。